マンション管理センター|マンション管理士試験|管理組合の支援|マンションみらいネット|マンション管理士証発行

トップページよくある相談(Q&A) T区分所有法・規約・細則 > 共用部分と専有部分の境界は

 
相談窓口について   よくある相談(Q&A)
 
  よくある相談(Q&A)  
 
T 区分所有法・規約・細則
 共用部分と専有部分の境界は
 
QUESTION :
 マンションの専有部分相互間の境界部分を構成する壁、床、天井等は、どこが共用部分で、どこから専有部分になるのか。
 また、建物の開口部の玄関扉や窓ガラス等の建具、建物の附属物である給水管等の配管や電気等の配線は、どこまでが共用部分で、どこから専有部分になるのか。
 当マンションの規約にはその定めがなく苦慮しています。それらの境界をどのように定めたらよいのでしょうか。
 

ANSWER :
 共用部分と専有部分の境界については、たとえば壁、床、天井等の境界について「共用部分説・内法説」、「専有部分説・壁心説」、「折衷説・上塗説」と三つの説がありますが、結局はその物の性質とか、設置目的等によって判断して定めるほかありません。
 

1. 壁、床、天井等について

(1)共用部分説・内法説
 この説は、壁、床、天井等の境界部分すべてが共用部分であり、境界部分によって取り囲まれた空間部分のみが専有部分とする説です。なお、この説によると、専有部分は壁、床、天井等に囲まれた空間だけということになって、専有部分についての所有権を認めることと矛盾しますし、区分所有者は、内装工事もできないことになって実情に合致しません。

(2)専有部分説・壁心説
 この説は、境界部分は共用部分でなく、その厚さの中央までが専有部分に含まれるという説です。なお、この説によると、壁の中心まで各区分所有者が自由に変更を加えることができることになって、建物の維持管理の観点から適当ではありません。

(3)折衷説・上塗説
 この説は、境界部分のうち躯体部分は共用部分であるが、上塗り部分など躯体部分以外の部分は専有部分の範囲に含まれるという考え方です。この説によると、上塗り部分は専有部分ですから、たとえば境界壁の壁紙の張り替えが可能になるなど区分所有者相互間で建物の維持管理する関係において、この説が相当であります。

 
 「マンション標準管理規約」(以下「標準管理規約」という。)や法務省民事局参事官室編の「新しいマンション法」では、「折衷説・上塗説」を採用しています。以下「折衷説・上塗説」に従って説明します。
 

2. 窓ガラス、玄関扉等について

 窓ガラス、玄関扉は建物の外観保全の観点から利用制限を付すべき建物の部分と考えます(例えば玄関扉の色を勝手に塗り変えたり、窓ガラスに広告を出したりすると美観が損なわれるので、それらの行為を禁止する必要がある。)。その観点から、標準管理規約では、利用制限を付すべき建物の部分(および複数の住戸によって利用される建物の部分)は共用部分としています。詳細は、標準管理規約7条2項二号及び三号を参照してください。

 

3. 配管、配線について

 配管、配線に関する専有部分と共用部分の区分については、その設置目的、設置場所、その物の性質、維持管理の状況等によって判断することになります。
 標準管理規約では、設備については、「専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。」こととされていますが、「専有部分の専用に供される」か否かは、そのものの設備機能に着目して決定することとされています。(同規約7条3項及び同条コメント参照)。
 標準管理規約別表第2「共用部分の範囲」では、給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分が、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管が共用部分であるとされています。

 

4. 専有部分と共用部分の区分と費用の負担の関係について

 敷地及び共用部分等の管理については管理組合がその責任と負担においてこれを行い、専有部分の管理については当該専有部分を所有する区分所有者がその責任と負担においてこれを行うものとされています(区分所有法19条、同法21条、規約21条1項)。
しかし、標準管理規約では、共用部分のうち専用使用権が設定されているバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、1階に面する庭、屋上テラス等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行うこととされています(規約21条1項ただし書き)。
 また、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができます。例えば、構造上一体となった配管については、共用部分及び専有部分を管理組合が管理を行うこととすることができます。ただし、この場合の費用の負担については、注意が必要です。配管の清掃等に要する費用は、管理組合が管理費を充当することが可能ですが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、あくまで各区分所有者が実費に応じて負担すべきものです(規約21条2項及び同コメント)。

 

 
 
 
ページトップへ戻る

トップページよくある相談(Q&A) T区分所有法・規約・細則 > 共用部分と専有部分の境界は

 
   
 

マンションみらいネットセミナーの開催管理組合登録マンション管理サポートネットマンション管理センター通信出版・刊行物マンション管理士関係相談技術的支援共用部分リフォーム融資の債務保証調査・研究メールマガジン