マンション管理組合の運営支援Q&A（よくある質問）

　共用部分の重大な変更（区分所有法第17条第１項における「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（※）を除く）」のこと）には、同法第17条第１項に基づく集会の特別決議が必要になります。

※「形状の変更」とは外観や構造を変えることで、「効用の変更」とは機能や用途を変えることです。また、共用部分の軽微な変更であれば、原則として普通決議で可能です。なお、軽微な変更とは、共用部分の変更のうち、その形状又は効用の著しい変更を伴わないものをいいます。

　共用部分の重大な変更を決議する場合の決議要件は、令和8年4月施行の改正区分所有法において、「区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項及び第3項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各４分の３（これを下回る割合（２分の１を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあつては、その割合）以上の多数による決議で決する。」と改正されています（同法第17条第１項）。令和8年4月1日以降に招集手続きを開始する総会においては、本規定が適用されます（改正法附則第2条第2項）。
　さらに、改正区分所有法第17条第5項において、共用部分の変更のうち共用部分の設置若しくは保存に瑕疵があることによって他人の権利若しくは法律上保護される利益が侵害され、若しくは侵害されるおそれがある場合におけるその瑕疵の除去に関して必要となるもの、②高齢者、障害者等の移動若しくは施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動若しくは施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となるものについては、上記の「４分の３」とあるのは「３分の２」とする。」としています。

　なお、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾が必要となります（同法第17条第２項）。